2015年中央救楼市的大幕已经拉开。
3月27日，国土部联手住建部下发了长达1102字的通知，提出合理安排住房和其用地供应规模等四大工作要求。作为今年两会后**落实李克强总理“稳定住房消费”的文件，两部委此举无疑为房地产市场注入一针强心剂。
“未来楼市政策将很少看到国务院办公厅统一发出的国几条，几个部委会签发文将成为政策发布的常态。”国务院发展研究中心一位负责人告诉记者。
一位接近住建部的知情人士透露，中央及相关部委已框定了一整套维稳楼市的政策方案。与往年国务院出台总体政策不同的是，今年中央在针对房地产市场的调整思路中，将分散出台政策，有的政策已经成形，有的仍处于调研制定阶段，政策内容涉及购房资格、商业贷款、公积金贷款、房地产税费以及住房保障、去库存、土地供应等各个方面。
“**楼市的政策还会继续，但是市场能否在政策**下有所恢复，甚至迅猛上涨，这很难说。起码今年市场的区域分化将会进一步加剧。”中国房地产协会副会长任志强表示。
新政或遇落地难题
“两部委的政策中**提出统筹调整土地和商品房供给，对于在建或待建地块的**及用地类型调整以及两部委间的联动管理，虽然并未如预期中颁布直接拉动购房需求的调控政策，但从通知要求来看，对于房地产行业及市场发展是利好。”亚豪机构市场总监郭毅分析。
按照国土部的要求，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
由于前几年地方政府大规模土地供应导致商品房集中上市，当前大量三四线城市陷入库存高企的困境。
不过，多位业内人士分析，要求地方政府压缩土地供应，也就意味着减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，不管是出于财政压力，还是偿债压力，能否按照两部委的要求落实执行还是一个未知数。
此外，通知还要求各地优化住房供应套型，促进用地结构调整，并提出“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”，“引导未开发房地产用地转型利用”。
这意味着，开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，70/90政策将被废止。
“不同性质的用地在拿地时的成本差距较大，以北京为例，开发商把高价拿到的土地转换为低价值、**周期长的用地类型，如果没有政府补贴，也会影响政策落地。”郭毅表示。
阶梯化救市政策就位
“中央对维稳楼市的政策出台一直十分慎重，”住建部一位内部人士对记者表示，“两会前，住建部要求多个地方的相关负责人对当地楼市情况进行专门汇报。两会后，中央及相关部委就政策调整的方向和内容召集过小范围的座谈会，向业内部分专家和开发商代表征求意见。”
上述住建部内部人士补充道，现在问题的关键不在于政策内容，而在于政策出台后市场的反应。
北京一家房地产央企高管告诉记者，中央需要对政策出台后的市场表现进行较为准确的预判，希望政策出来之后见到较为明显的效果，但又不希望政策用力过猛，以免政策利好释放完之后市场更加尴尬。
“对于房地产市场的支持政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，并在出台时间上大概分了两到三个阶段，**步主要为稳定消费阶段，第二步为调整供应的阶段。按照中央设定的市场数据目标，如果未达标，还将有第三阶段的强化政策。”上述国务院发展研究中心负责人告诉记者。
“政策不会一次性都放出来，而是阶段性释放。”东部某省住建厅的一位官员也对记者印证了这一说法，“4月份与住房消费相关的具体政策还会出，主要会涉及公积金、信贷及购房资格判定。”
上述接近住建部的知情人士透露，营业税满五年的政策预计上半年会调整，其中三、四月份的市场表现将作为主要判定依据。
同时，上述东部某省住建厅官员还表示，按照中央对房地产市场“分类指导”的政策原则，即将出台的楼市政策将给地方政府预留调节空间，以确保不同地区根据当地实际情况调整政策口径和方向。
“预计近期还会出台相关政策，国土部与住建部的政策主要在调节供应，支持消费还需要从拉动需求入手。”新城控股**副总裁欧阳捷表示。
救不起来的楼市？
中央要求“稳定住房消费”的背景是今年前两个月宏观经济数据的再度下滑。
根据**统计局3月11日公布的数据显示，今年2月主要宏观经济数据均出现下滑，并创下数年新低，表明经济下行风险仍需警惕。
不过，疲态尽显的房地产能否充当“救火队”角色却成为业内担忧的现实问题。
实际上，从去年5、6月份开始，地方政府已经推出了多项“救市”措施，如相继取消限购、实施契税减免、购房补贴等，但各地楼市一直萎靡不振。直至央行9·30信贷政策出台后，市场才略见起色，但仍难以改变此前积郁已久的颓势。
任志强在“中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上指出，目前中国宏观经济已经进入调整期，尽管2014年**出台了许多房地产激励政策，也放松了对市场的限制，但是从2月份的数据来看，房地产投资的相关数据仍在继续下滑。
**统计局数据显示，今年1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额5972亿元，同比下降15.8%。
“2015年楼市还有很多不利因素，其中一个是库存继续加大，今年已经增加到6.4亿万平方米，同时贷款低速增长，只增加了0.6%，越来越多的投资者没有把钱转移到房地产。”任志强预测，商品房价格不会短期内发生太大变化，今年下半年会在降幅逐渐收窄的情况下逐步回升，但很难回升到更高的水平。
