近日,克而瑞披露了重点城市*近一周(3月6日—3月12日)新房整体成交数据,总成交量全线回调,各能级城市成交指数全线回落,重点城市平均去化率降至45%。另外,据诸葛找房数据研究中心统计,2月份全国10个重点城市二手住宅挂牌量为193.61万套,环比上涨6.28%,同比上涨81.99%。但其中,降价房源的比重远超涨价房源。

     同时,央行数据显示,2月住户部门中长期贷款增加863亿元,相较于1月增加的2231亿元减少了1368亿元。不过,居民存款仍在同比多增,2月住户存款增加7926亿元。

     新房成交“断片儿”

     3月13日,克而瑞披露了重点城市*近一周(3月6日—3月12日)新房整体成交数据。具体来看,一线指数环比下降15.82点至90.86,北上广深四个城市成交面积均不及前一周;二线成交指数环比下降4.53点至81.75,除了成都、杭州、长沙、南京环比有所增长外,其余都在下调;三四线成交指数环比下降16.89点至125.09,江门、东莞等降幅较大。

     同时,克而瑞数据显示,2023年第11周(3月6日—3月12日)重点监测城市开盘去化率45%,较前一周下降12个百分点。

     与之相比,据CRIC中国房地产决策咨询系统监测,2023年2月,30个监测城市新房成交面积为1622万平方米,同环比涨幅均超4成,整体成交规模与去年12月基本持平,前2月累计成交已止跌。

     那为何会出现新房成交“断片儿”的现象?

     3月16日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《华夏时报》记者采访时表示,如今新房市场处于下行阶段,刚需的基础还不是很扎实,二月份消化了大量的刚需,而改善性的需求还没有接上来。

     “另外,刚需本身的潜力是很大的,但是,并没有大规模的释放。一方面,二月份释放的那一波需求,主要是有购买能力的刚需,其本身也是要买房的,但由于去年疫情形成了换房的阻碍,以及对市场预期不好,所以并没有入市。今年市场情绪好了,那一波刚需就入市了,但是整体来看规模并不算很大。”李宇嘉说。

此外,李宇嘉认为,开发商降价促销,使得市场情绪不会特别高昂。“开发商资金链比较紧张,整体上采取降价促销的态势,使得市场预期价格会进一步下降。”

     二手房挂牌量大幅上升,以降价房源为主

     在二手房方面,重点城市挂牌量呈现上升趋势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2023年2月10个重点城市二手住宅挂牌量为193.61万套,环比上涨6.28%,同比上涨81.99%。从各城市挂牌量环比来看,7城挂牌量上升,3城挂牌量小幅回落。其中,深圳挂牌量涨幅超过48%,其次为北京和南京,挂牌量涨幅分别为13.38%和11.38%。

     其中,2023年2月,重点10城调价房源中涨价房源占比仅为23.4%。对此,李宇嘉指出,“二手房挂牌量明显增加,会导致很多业主以降价的形式来出售,这会使新房市场受到影响,而且新房存在着逾期交付的风险。同时,**统计局的数据显示,二手房降价幅度比新房大,这在一定程度上影响新房的成交量。”

     3月16日,**统计局发布了**一期70城房价指数和70城二手房价格指数。数据显示,2月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.3%,同比涨幅为-1.9%;而二手住宅价格指数环比涨幅为0.1%,同比涨幅为-3.4%。

     此外,克而瑞数据显示,2023年第11周15个重点监测城市二手房成交225万平方米,环比涨幅收窄至4%,同比上涨92%。市场大幅修复,规模连续6周环比上升。不过,成都、南京、苏州等本周环比涨幅均显著收窄,北京、杭州、青岛、大连等已环比下降。值得注意的是,克而瑞还提及,环比涨幅逐渐收窄,预计本轮成交周期即将到达规模顶峰。

可以看出,与新房成交量相比,二手房表现较好。李宇嘉指出其中存在两个主要原因,一是二手房拥有现房的优势,而且可选的范围很广,另外新房通常是大户型,以改善型为主;二是价格和区位,二手房分布很分散,能在区域和价格上有所选择。

     值得注意的是,央行数据还显示,2月住户部门中长期贷款增加863亿元,相较于1月增加的2231亿元减少了1368亿元。而中金货币金融研究指出,综合1—2月来看,居民中长期贷款相比去年同期仍然少增3871亿元,地产融资的恢复总体上偏弱。

      此外,居民存款仍然在同比多增。央行数据显示,2月住户存款增加7926亿元。对此,克而瑞指出,整体来看居民信心仍不足。

同时,**统计局数据指出,1—2月全国房地产开发投资13669亿元,同比下降5.7%,其中,住宅投资10273亿元,下降4.6%。不过从规模上来看,1-2月全国房地产开发投资额为2022年下半年以来新高。

     那楼市怎样才算全面回暖?

     “现在二手房挂牌量大,有一部分是换房的,但更多的是套现的,套现的规模是很大的。房地产市场回暖的话,首先是刚需和换房能形成良性的循环,降价卖房的现象少很多,这是一个很重要的标志。另外挂牌卖房的人应以换房为主,如果是以套现为主的话,市场不能算回暖。同时,开发商的资金链好转,开发商降价促销的现象减少(也是回暖表现之一)。”李宇嘉说道。