中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行。在部署明年重点工作时，会议用了较大篇幅提及房地产。
会议指出，明年要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
会议还指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
这是近几年的中央经济工作会议中，对房地产着墨*多的一次。
其中，除继续强调“房住不炒”外，会议**专门关注大城市住房问题，并对租赁市场的监管进行了全面部署。结合近期的市场变化来看，这两项工作的提出颇有针对性，也将成为值得关注的政策亮点。
过去几年来，房地产市场连续保持高位运行，但楼市调控的丰富性与灵活性也在不断加强，这也保证了市场能够在快速发展中保持平稳。业内人士认为，市场已逐渐习惯“与调控为伍”，稳定和规范将成为未来的主旋律。
韧性与乱象
受新冠疫情的影响，今年以来，房地产市场呈现出先抑后扬的走势。
今年1-2月，全国商品房销售规模一度下滑接近四成。从二季度开始，随着疫情逐步得到控制，以及宽松货币政策的实施，房地产市场逐渐回暖。
到今年8月，全国商品房累计销售额首度超过去年同期。今年前11月，全国商品房累计销售额和销售面积两项指标**双双正增长。其中，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%；商品房销售额14.9万亿元，增长7.2%。
多数机构认为，在这种韧性下，今年的房地产市场交易规模将超过去年的水平，并维持在历史高点。
销售额的快速回升，主要有两个原因。按照中原地产首席分析师张大伟的观点，前期市场的快速升温，主要在于疫情压抑的需求集中释放，其中，宽松的货币环境**了需求释放的过程。
后期市场能够延续热度，则源自另一项政策的**。今年8月，以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策开始推出。出于去杠杆的目标，不少房企选择以让利的方式**销售，使得市场热度又从9月延续至今。
但在此过程中，一些乱象也不可避免地出现。
今年第二季度，部分热点城市出现房价过快上涨的现象。由于一二手房价“倒挂”，一些新房项目开盘时受到热捧，并使得恐慌情绪在一定程度上蔓延。同时，部分二手房源的挂牌价提升，也推升了交易价格。
因此，从7月开始，监管层和各地方政府频繁出台调控政策，加之货币政策从宽松变为中性，市场很快出现降温。根据中原地产的统计，今年7月至11月，各地出台房地产调控政策的次数分别为32次、32次、35次、22次、33次。
到年末，房地产市场已出现“价稳量升”的平稳态势，但一些热点城市仍然偶有“火花”。比如，深圳一度出现投资氛围浓厚的现象，广州的二手房价涨幅则在11月领跑70大中城市。
租赁市场的“强管控”时代
事实上，年末的楼市调控频率并未下降，规格反而再度提升。11月4日出台的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年**和二〇三五年远景目标的建议》中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
12月3日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住建部召开座谈会，强调“房住不炒”。12月11日召开的中央政治局会议表示，“要促进房地产市场平稳健康发展”。
此次中央经济工作会议再提“房住不炒”，被认为是现有调控基调的延续。这也是中央经济工作会议连续三年提及“房住不炒”。
张大伟向21世纪经济报道表示，这说明未来楼市政策将继续打击投资投机，保护真实的居住需求。监管层赋予各地“因地制宜”的灵活性，即便政策有所微调，也会向着有利于刚需的方向。
此外，会议**明确提出，“要解决好大城市住房突出问题”。贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示，2020年在货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场，大城市更是成为资金趋之若鹜的“高点”。大城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以监管层将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。
他认为，解决大城市住房问题也要注重“因地制宜、多策并举”。总结2020年下半年以来多地的调控经验，政策将不仅对需求端进行限制，也会通过增加住宅用地供应，建设人才房、租赁房等供给端的手段，以及促进区域协同发展等政策，来平抑市场波动。
多数受访者认为，经过多年的实践，如今的楼市调控“组合拳”手段丰富多样，政策部门对市场的监测能力和感知力更加敏锐，操作也更为从容。在现有的政策框架下，房地产市场将继续维持平稳运行，量价不会有大幅波动。
值得注意的是，此次会议还用168个字的“篇幅”，专门提及租赁市场。
在租购并举的政策导向下，近些年租赁市场发展迅速。但由于恶性竞争、监管缺位等原因，租赁市场乱象频发，近两年来，部分长租公寓运营商出现资金链断裂，甚至跑路，蛋壳、自如等头部运营商也一度被曝出纠纷。房东、租客、金融机构、从业人员等多方权益受到损害，社会影响较大。
会议提出整顿租赁市场秩序，规范市场行为，并涉及对租金水平的调控。管控之细致，为以往所少见。有从业者向21世纪经济报道表示，租赁市场的“强管控”时代即将到来，租赁行业有望逐渐告别“野蛮生长”的时代。
但与此同时，会议还提出通过多渠道加强租赁房源的供应，并再次强调租购同权，这又被理解为一种利好。
许小乐认为，监管层对租赁市场仍持正面支持的态度，未来租赁市场的监管将制度化、常态化。一是对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管；二是培育与规范并行，包括对于租赁企业的财税支持以及经营行为规范；三是对于租金水平的指导价格与管理，防止租金水平过快上涨，影响居民的可支付能力。
