对于急需要回笼资金的房地产企业来说，眼下是个难熬的时期。中国房地产市场成交量已经连续8个月处于低位，今年中秋小长假并没有迎来往年惯有的“金九银十”行情。

    不过，对房地产市场影响更大的还是预期的改变。尽管房地产企业的融资渠道已经实现多样化，今年房企的海外融资额度也不降反升，但曾经激进拿地的房地产企业也开始变得谨慎。

    相比于寻找资金，消化库存已经上升为首要任务。“现在库存量这么大，是不是应该考虑全面取消限购，降低首套房的首付比例，推行差别化利率优惠政策？”上海一家房地产企业负责人说。

    一位接近住建部人士告诉记者，“市场分化严重，应该区别对待，住建部现在以地方政策为主，未来不会出台全国统一的带有行政干预色彩的政策，而是会出台具有长效机制的房地产政策，会涉及土地、金融、财政、税收方面。”

    从“控房价”到“去库存”

    2003年至2013年，是中国房地产的调控十年，国务院及相关部委共计出台70余项宏观调控政策以调控房价。不过，在*近的一年时间里，房地产调控政策已经从曾经的“控房价”转为如今的“去库存”。今年7月11日，在全国住房城乡建设工作座谈会上，住建部部长陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存，进一步加强房地产结构调整，以及完善房地产项目周边配套设施。

    上述上海房地产企业负责人认为，银行对房贷偏紧的政策是导致库存量高企的重要原因，“中国买房的需求量还是很大的，但是能不依靠贷款全款买房的人还是少数，现在个贷非常困难，这造成了不好的市场预期。”他说。

    **统计局公布的数据显示，7月末商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。

    各地陆续取消限购政策并未拉动房屋成交量，去库存还需另寻出路。

    “中小房地产企业主要通过银行贷款筹资，卖房回收资金，还有一部分则是通过利率较高的私募基金，银行收紧贷款会使房企资金成本升高，如果中小企业销售差的话，资金会非常紧张，卖不好就麻烦了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，“上市公司资金渠道相对多一点，可以更多地通过发债、增发来募集资金。海外上市公司可以进行海外增资、扩股，而且海外融资价格比较便宜。所以有实力的公司日子相对比较好过一点，小公司日子更难过一点。”

    据数据提供商Dealogic公布的数据显示，今年中国内地房地产企业发行的离岸债券已达180亿美元，接近去年全年总额。上述上海房地产企业负责人对记者表示，“大家都在考虑多渠道融资，上市或者发债都是办法，但问题是拿了钱投资盖房能否卖得出去？利润又有多少？”

    **统计局近日发布的数据显示，今年1-7月，全国房地产开发投资50381亿元，同比增长13.7%，增速比1-6月回落0.4个百分点。与此相对比的是，中国房产企业的海外投资额不降反升。商务部发布的**数据也显示，上半年房地产业对外投资增长53.3%。

    “这种态势恐怕还将持续，1-8月的投资增长数可能还会进一步放缓，现在开发商投资热情下降了，买地不积极，后市不看好，再加上没钱，投资增速放缓就是今年市场碰到的问题。”顾云昌表示，“房地产调控，过去十几年的主要目标是降房价、控房价，现在指向性完全变了，变成去库存。”

    摆在眼前的似乎只有两条路，要么等待鼓励政策出台激发买房需求，要么自行降价促销。“不到万不得已，谁也会不走到降价促销这一步。”上述上海房地产企业负责人说。

    自今年4月起，陆续有城市取消限购、限价政策，截至目前，只有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京七座城市尚未取消限购政策。

    一位住建部人士告诉记者，“不论是限购或者限价都由地方政府自己定，十八大之后市场化是大趋势，一切不符合市场情况的政策可能都要慢慢退出。”

    但取消限购并没能引起足够的市场反应。房地产企业把更多期待放到了银行的信贷政策调整上，一家合肥的房地产企业负责人告诉记者，“个贷难以批下来，公积金放得不多，给销售造成了一定压力。”

    二套房贷暂不放松

    除了取消限购，地方政府还在寻找其他途径来维持房地产市场平稳发展。7月31日，成都市财政局官网发布消息：省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照**政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内**购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。“首套房的利率比较低，银行利润少，积极性不高，地方政府鼓励银行把钱贷给首套房贷者，虽然央行表态要保证首套房贷的‘刚需’，但在具体利率优惠上没有松动。”顾云昌说。

    央行在今年5月“喊话”保房贷，要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭**购买自住普通商品住房的贷款需求。

    自7月以来，北京、河北等地的部分银行首套房贷款利率已经出现松动，打出首套房利率优惠政策。不过这样的优惠并不具有普遍性。“二季度政府推出了一些基建项目、棚改项目，在资金上给予定向宽松。三季度之后推出的政府项目少了，所以7月信贷特别低，这个月估计还会比较差。对于银行来说，没有更好的信贷配给渠道，就会倾向于房贷，因为目前相对于中小企业来说，房贷更安全。”民生证券宏观研究员朱振鑫说。

    四大行的中报数据显示，今年上半年工、建、农、中四大行个人住房贷款新增6595亿元，与去年同期6280亿元相比，小幅增加了5%。

    不过，银行对于发放个人房贷依然谨慎。据了解，商业银行在提供房贷优惠时会设立相应门槛，只有满足一定条件才能获得优惠。“政策会提到对个贷首套房要支持，但地方银行很难有具体回应，或多或少都会设置一些条件，做得很窄。”中原地产研究咨询部总监宋会雍说。

    去库存的压力让房地产企业将期望放在了银行身上。“银行在实际操作中，买二套房的人，还款能力较强。但**政策是明确支持首套房贷款，并未放开对二套房首付款比例或者贷款利率，”顾云昌说，“如果楼市进一步下行的话，有没有必要采取对二套房的定向的优惠？如果二套房首付款放松了，有助于进一步盘活市场，要去库存的话，在货币政策和金融政策方面，还要看进一步的发展。”“有小变化微调是可能的，但我觉得不会有大动作。”住建部政策研究中心原副主任王珏林这样看待银行的贷款政策。

    上述住建部人士对记者表示，“我也认为应该对青年人首套房贷款比例有所支持，但首付款比例主要受货币政策影响，这不是住建部能决定的，下半年会逐步调整。”“现在基本上就是放权给地方和相关银行，很难有全国性的个贷优惠政策出台，不做价格调控，只说加快审批进度。毕竟现在如果做价格调控影响还是很大的，可能会改变市场预期，引起投机行为。”朱振鑫说，“各地情况不一样，比如住房需求旺盛的北京肯定就不会放松，应该视地方商业银行视情况而定，中央目前的默许和此前的取消限购思路类似，表现出来的就是既不打压也不**。”

    顾云昌也表示，“现在举措都是为了去库存，使房地产保持平稳，而过去是想办法控制增长速度。从政策层面来看，放松限购和房贷政策应该会有所变化，开发商也会根据市场情况调整房价，所以房价开始出现下行，不过下行速度还比较缓慢。”