楼市调控一直很难得到真正的执行和效果，这是一个“上有政策、下有对策”的博弈场。统计层面的“稳中有降”并不是人们想要的，限住成交量的同时，更要注重管理预期。

各地楼市“国五条”新政细则执行已一月有余，正如人们所预料的，更严厉的调控政策使一线城市成交量大跌。尤其在执行新政*严格的北京，二手房成交量较上月更是下降了近九成。

北京楼市在短期内退烧，靠的更多的是“限”字当头的政策组合：更大范围的限购——非京籍单身人士禁购二套房；更严厉的限贷——二套房贷首付一律七成；更直接的限价——如果开盘的商品房项目报价偏高且不接受指导，将不予核发预售许可证。

这几个“限”，限住了不少想买房的人，也限住了不少本来计划开盘的新项目，供求两端都受限，成交量自然也就被限住了。

但楼市从来就是一个“上有政策、下有对策”的博弈场，限购政策出台后，花钱修改贷款记录、购买购房资格的现象就屡屡出现。如今限价了，开发商要想开盘卖房，就必须遵守限价的规则。于是一些本来精装修的项目变成了毛坯房，价格没变。或者把购房合同分成了购买毛坯房的合同和“装修代理”合同，和前期相比，开盘价可能持平或下降。这样一来，统计层面的房价实现了“稳中有降”，但购房者的支出却并没有减少。

这样的稳定局面并不是人们想要的，也是难以持久的。*近，在市场退烧的同时，不少业内人士都对当前以“限”为主的调控政策感到担心，担心政策效果只是一时的、难以促进市场的长期稳定，甚至会导致市场大幅波动或滋生**。而一些购房者则在等待成交量低迷一段时间后，一些楼盘价格下调，可以趁机“抄底”，以期将来房价反弹时获益——从以往多年的调控经验看，这或许是大概率事件。

归根结底，当前初见成效的各种限制政策，可以限住成交，却难以限住人们对未来房价继续上涨的预期。在“国五条”的一系列政策中，专门提出要加强市场预期管理，正是看到了预期的重要性——预期稳则市场稳。

怎样才能稳住预期呢？首先需要政策稳。这些年房地产政策频频出台，而市场内在运行机制没有根本改善。所以，调控仅靠“限”是远远不够的，政策导向应该更尊重规律，更加着眼长远，逐步用金融、税收等经济手段取代行政手段，推进各项长期制度改革。

要稳住预期，让各方看到调控的决心，就要采取更有效的监督和法律手段，促进各地各部门严格执行政策。过去的几年调控，政策不可谓不严厉，但执行的力度却松紧不一，具体操作中变通甚至借机寻租，使调控效果打了折扣。如果让人们觉得政策难以落地，自然对政策的效果信心不足，预期就会倾向于调控失效、房价上涨。

要稳住预期，市场信息的公开透明和及时发布十分必要。人们从各种媒体上获得的成交和房价信息，大多来自各种中介机构，相比之下政府发布的数据不够及时、缺乏梳理分析，而且常常这个月发布了、下个月就不发了。相关的政策传言也缺少及时的澄清和解释，导致抢购潮、过户潮、离婚潮的出现，把老百姓折腾得够呛。作为房地产主管部门，应该更多地考虑普通百姓的感受，更及时地发布数据和权威分析，出台相关政策更多的征求公众意见，力求人心稳定，不折腾大家。只有这样，人们才能对调控的长期效果有信心，预期才能更稳定。

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