一边是楼市热度消退,一边是土拍频频火出圈,近期的房地产行业有点“魔幻”。

6月20日,广州天河区一宗地经过30轮出价后,提前触顶进入摇号环节,封顶总价约21.86亿元,楼面价约5.73万元/平方米,刷新广州楼面价T OP10榜单,高居第二位。

近两个月,像上述地块一般,引发房企激烈争抢的土地频繁出现,从北京、广州,到成都、杭州,土拍市场好像“一夜回春”了。大型央国企现身热点城市拍地,一些名不见经传的小公司,也冲到北京参与摇号,土拍现场遍布房企人士穿红衣的身影。

热闹之下,房企恢复拿地了吗?现实可能有些“骨感”。实际上,当前房企投资力度仍然较弱,前五月百强房企拿地总金额同比降8.4%;除了部分地方性民营房企,绝大部分上市民企仍然停止拿地。当下土地市场的繁华能持续多久,依然是个疑问句。

黑马企业攻城略地

一向波澜不惊的北京土地市场,这个夏天有点“火爆”。

今年以来,北京历次土拍都有新看点,从起初对“中建系”同台竞技的关注,到各地杀出来的地方中小房企,以往静如湖水的北京土拍,如今站到了镁光灯*亮眼的位置。一块土地,动辄几十家房企摇号,能否抢到地不再只拼实力,还要有几分运气。

福建雄旺、石家庄创世纪、中皋置业,是被好运砸中的企业。六月初,福建雄旺幸运摇中了顺义新城第19街区地块;因低总价、高利润,这地块吸引了中海、首开、龙湖等老面孔,以及东方雨虹、阳明尚兴等建筑类民企参拍,*终被福建雄旺一举夺得。

类似场景屡屡上演。6月14日,石家庄创世纪以11.04亿元竞得顺义新城地块,击败了一同参拍的21家房企;6月16日,中皋置业斩获亦庄新城X47R1地块,同台竞争的有华润、中铁建、保利、中海等规模企业,以及太原萃丰、南通江海港等诸多新面孔。

以往,因地价成本较高,北京土拍几乎是规模房企的天下,很少见到如此多新面孔集体现身的场景。更引人关注的是,这些幸运摇中的企业,此前地产开发经验并不丰富。

福建雄旺刚成立半年、此前没有公开市场拿地及项目开发经验;河北企业石家庄创世纪,成立时间较早,但此前很少独立开发地产项目,多与万科、龙湖等龙头房企合作;再如中皋置业,属于江苏地方国资企业,同样没有独立操盘经验。

这些此前不被关注的小房企,赴京拿地是为利润而“打新”,还是其他房企设置的“马甲”,一时间众说纷纭。如果追溯股权关系,福建雄旺有两家下属公司,股东可穿透至建发旗下的利百控股;中皋置业方面,也有市场消息称其正与经验丰富的开发商接洽。

更有甚者,在6月14日的北京土拍中,有家参拍房企成立仅两天,即太原萃丰。资料显示,太原萃丰成立时间为2023年6月12日,股权穿透后实控人为张亚平。张亚平为山西东辉集团董事长,被称为“山西隐形富豪”,东辉集团的产业则涉及煤碳、有色金属、新材料、新技术、文化旅游,总资产规模60亿元。

不过,这些并不能做实它们的“马甲”身份,目前仅是市场猜测。综合业内观点,一方面因北京部分地块利润高,“摇到”即可赚到,吸引了部分投机者;另一方面,当下房企投资策略高度趋同,为提高中签机会,不排除大房企请有资质的供应商协助参拍;此外,部分下游企业积极参与土拍摇号,或是为了拿地后在与甲方的合作中增添谈判筹码。

除了北京,在杭州、成都等土拍热点城市,也有变化在发生,即地方本土房企崛起。

比如6月9日,杭州第五批集中供地出让5宗地块,4宗封顶摇号,1宗底价成交。其中江湾新城一地块吸引了70家企业参与摇号,创下杭州卖地摇号以来的新高,被绿城摇中。江湾新城另一地块,则被民营房企宇诚集团摇中,该集团总部在浙江德清县。

中指研究院表示,前五月拿地的民营房企中,多是中小民企在当地拿地,主要集中在城市群的一二线热点城市及部分三四线城市,如长三角一二线城市上海、杭州、苏州、南京、合肥、宁波等,三四线城市台州、温州、绍兴等;粤港澳的广州、佛山等。

土拍市场冷热交织

“马甲”疑云隐现、几十家房企竞争......表面热闹的土拍市场,真的回暖了吗?

答案或许并不乐观。统计局发布数据显示,2023年1～5月全国房地产开发投资金额10187亿元,同比增速-10.5%;新开工面积8503万平方米,同比增速-27.3%。

中银证券称,5月房地产开发投资金额1.02万亿元,同比下降10.5%,降幅较上月扩大3.3个百分点,今年以来投资单月同比增速持续下行;从量看,处于2018年以来同期值,尚未有止跌回稳的趋势,预计2023年投资和新开工面积同比增速分别为-2.3%、-5.1%。

从百强房企表现看,中指研究院数据显示,前五月百强房企拿地总额4290亿元,拿地规模同比下降8.4%;绝大部分上市民营房企基本停止拿地,前五月上市民营房企中拿地企业数量占比仅为8.2%,大部分企业拿地明显减弱,流动性压力仍较大。

华创证券也表示,从投资金额看,前五月华润拿地为积极,拿地金额214亿元,2023年1-5月累计投资强度达42%。与此同时,民企拿地保持低位,碧桂园、金地、龙湖、新城1-5月累计投资强度分别仅为5%、12%、11%、11%。

究其根本,部分热点城市土拍高热,其实是房企投资策略趋同、扎堆竞争所导致。“房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块,主要原因是低能级城市流速较慢,拉长项目去化周期,拖累利润实现。”华创证券认为。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉**财经,近两年受房地产市场调整影响,拿地容错率明显下降,房企普遍采取“以销定投”、“聚焦核心城市及区域”的策略,确定性的销售去化成为拿地的首要标准之一,优势地区的优质地块成为企业投资重点。

受此影响,北上杭等核心城市受到更多关注,而当前多地竞拍至阶段多采取摇号方式,“新面孔”企业也有获取优质土地的机会;另一方面,在摇号中签率持续走低之下,房企为提高中签机会,会请有开发资质的供应商协助参拍,进一步推高土拍热度。

核心城市“僧多粥少”,但硬币的另一面,不少二线城市非核心区域则较为冷清。比如合肥、长沙、青岛、南京核心区地块企业参与度高,非核心区地块多底价成交,板块间分化明显;无锡、天津、武汉土拍情绪仍较低,成交地块均底价出让。

6月16日,东莞市常平镇一地块进行网上限时竞价,*终因无人竞价流拍。该地块位于常平还珠沥村,起拍价14.97亿元,限价约17.21亿元。即便是一线城市广州,市场内部也极为分化,在6月13日的土拍中,5宗挂牌地块流拍超过一半,2宗地块触顶摇号成交。

陈文静认为,2023年核心城市土拍明显回暖,部分城市民企拿地信心有所修复,而多数城市土地市场仍面临较大调整压力,全国层面土地市场低迷态势并未改变,未来土拍市场能否回温,有赖于地产销售端恢复程度。另外,随着越来越多的企业聚焦在核心城市拿地,这些城市的土拍竞争也将日益激烈,部分企业拿地或向核心城市近郊及优势三线城市适度下沉。