进入2023年,房地产行业拨开迷雾,出现隐隐曙光。
二手房市场率先活跃起来,各大一线城市成交回暖,业主置换需求上升,新房市场也难得回暖,不少城市售楼处重新收获人气……一切似乎都在向积极的方向发展,房地产信心重建不再流于表面。但是,星星之火能否成燎原之势,2023年房地产能否真正企稳回升,即便在房企内部也存在分化。
今年的政府工作报告对房地产有了一些新描述、新展望,为未来楼市描绘出了一条较为清晰的路。报告指出,加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。
业内观点认为,2023年政府工作报告更加强调“稳增长”和“防风险”,当前宏观经济继续好转预期增强,有利于提振市场信心。近期行业信心加快恢复,市场交易活跃性有所上升,2023年房地产有望实现“软着陆”,二季度有望逐步走出“谷底”,并于下半年逐步回升。
防风险是首位,促需求要精准
过去的2022年,房地产市场的两大症结,一是企业资金紧张引发的交楼风险,二是各种因素综合作用下的需求收缩问题。房企忙于拆解债务之雷,购房者左右观望谨慎入市,楼市整体活力被“冰封”。
作为国民经济支柱产业,房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。
中指研究院指出,房地产业增加值占GDP的比重为7%左右,加上建筑业则占到14%,土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力近50%,占城镇居民家庭资产的六成,房地产贷款加上以房地产作押品的贷款,占全部贷款余额的39%。
促回暖的**步,是化解不稳定因素,将防风险放在首位。2021年下半年以来,部分房企由于长期“高杠杆、高负债、高周转”经营,资产负债表持续处于高风险状态,*终不可持续出现风险。今年的政府工作报告则明确提出,要有效防范化解优质头部房企风险,促进房地产业平稳发展。
中指研究院表示,稳住市场主体是今年行业重要工作,防止更多房企(特别是优质房企)风险暴露,才能稳定市场预期。保交楼的重要性在此前多次会议中已经均有体现,预计今年“保交楼”仍是“防风险”的重要发力点。
在企业端,去年底“金融16条”“三支箭”先后落地,今年监管部门继续强调支持优质房企改善资产负债表,未来针对优质房企的资金支持力度有望继续加大,前期已出台的政策亦有望加快落实,促进企业资金面继续改善。同时,针对企业的监管或保持严格,促进其实现可持续发展。
在3月7日的“部长通道”采访活动上,住房和城乡建设部部长倪虹表示,要防范化解房地产“灰犀牛”风险,避免和金融风险、地方债风险交织,发生系统性风险。可以用“抓两头、带中间”的方法,以“精准拆弹”的方式化解风险。“一头”是抓优质房企,一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企,改善他们的资产负债状况,满足他们合理的融资需求;另“一头”是抓出险的房企,一方面帮助他们自救,另一方面严格依法依规处置,绝不让损害群众利益的行为蒙混过关,要让他们付出应有代价。
防范风险的同时,今年在保基本民生和发展社会事业的安排上,政府工作报告中指出,要加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。
在住房保障体系建设上,银河证券认为,住房保障体系的建设是实现房地产行业平稳健康发展的重要举措,今年保租房建设将会加速,并且在政策方面提供大力支持,如信贷、REITs等。当前销售处于复苏过程中,但仍在底部区域,基本面修复存在不确定性,需求侧政策发力势在必行。
中指研究院表示,针对不同人群,2023年支持刚需群体的政策力度有望延续,支持改善性住房需求的政策有望进一步优化,促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。另外,结合人口的**变化,给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重,也是支持刚需和改善性住房需求的政策方向。
随着市场情绪逐步修复,热点城市的政策或将进入观望期,对仍处于调整阶段的城市和区域,预计仍会有增量优化政策出台。不过在“房住不炒”政策定位下,整体方向仍为“托而不举”,对投资需求仍处于严格监管状态,如果部分城市出现大幅上涨,收紧性政策跟进的预期亦将提升。
二季度房地产有望走出“谷底”
春节以来,楼市已出现一些回暖迹象。
根据**统计局数据,1月70个大中城市新房价格环比上涨城市数量达到36个,自2021年9月以来**超过下降城市数。不少一二线城市二手房价格涨幅更为明显,市场活跃度持续提升。
银河证券数据也显示,2023年2月,30城新房销售面积1120.56万平方米,同比增速30.86%,环比增速为28.71%,成交套数100822套,同比增速为31.62%,环比增速为30.90%。一线城市小幅上涨,北京、上海热度延续,二三线城市涨多跌少,武汉、成都单月销售突破100万平方米。
二手房市场活跃度同样提升,北京、深圳、杭州、南京、苏州、广州、佛山、东莞、成都、厦门、青岛、大连、南宁、常熟、江门等15城2月销售套数为61404套,环比上月涨47.82%,同比跌42.11%;销售面积为746.01万平方米,环比上月涨41.07%,同比跌115.06%。
浙商证券指出,短期来看,市场热度的回升趋势已经形成,积压的购房需求将促进短期内市场转向良好。中长期来看,市场恢复程度有待观望,仍需结合土地供应、城市基本面及宏观经济的恢复情况来进行判断。
中欧国际工商学院教授、央行调查统计司原司长盛松成认为,今年有望成为房地产市场实现软着陆的转折之年。在他看来,政府工作报告首提防止房企“无序扩张”,这不仅为化解房企风险,也是意图帮助头部房企率先转型、树立行业典范,随着经济环境改善,今年房地产市场会逐渐企稳。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为,自2021年三季度到2022年末,本轮房地产下行周期已经经历了1年半的时间,并可能延续至2023年一季度末,考虑到当前政策调整较为及时,预计市场大约在2023年二季度触底企稳,并于下半年逐步回升。
在他看来,房地产市场销售可能前低后高,重点城市房价二季度末可能率先触底回升,不排除2023年“金九银十”行情在重点城市再度出现的可能性,受现房库存偏低影响,个别城市或许会出现阶段性“过热”的状况,预计2023年商品房销售面积增速从2022年的-25%回升至-2.5%左右。
倪虹则表示,对房地产市场的企稳回升充满信心。主要有三方面原因:从市场供给和需求看,疫情防控取得了决定性的胜利,防控的政策也作了优化和调整,可以说对房地产供需两端都产生了积极影响。供给方面,施工人员、施工材料可以顺利进场,住房项目复工率大大提高了。从需求看,现在售楼处看房量大幅提升,成交量也有明显改善。
从市场预期看,倪虹表示,今年1、2月份全国商品房销售,包括一手和二手房,结束了13个月的负增长。虽然70个大中城市的房价有涨有跌,但总体来看价格是平稳的。同时,保交楼的工作在扎实推进,有力保障了购房人合法权益,房企的合理性融资也得到了改善。市场主体信心正在恢复。
从政策落实情况看,购买首套住房的大力支持政策、购买二套住房的合理支持政策已经出台,正在落实见效。不让投机炒房重新入市,原则上不支持三套以上购房的要求,各地也在认真落实。
倪虹同时强调:“我们期望的企稳回升应该是,牢牢坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位的企稳回升;大力支持刚性和改善性住房需求的企稳回升;防止市场大起大落的企稳回升;是促进行业高质量发展的企稳回升。”
