原标题“房贷延长至80岁背后：南宁楼市持续低迷，库存高企消化周期20个月”

一则房贷年龄期限可延长至80岁的新闻，将南宁楼市推上热搜。

2月12日，市场消息指出，广西南宁房贷年龄期限可延长至80岁。为此，时代周报记者致电一家大型商业银行南宁支行，一名个贷经理表示，目前该行已执行政策，住房按揭贷款人的年龄期限由70岁延长至80岁。

同日，时代周报记者从农业银行南宁支行工作人员处获悉，该行目前未执行文件，仍按原文件执行，该网点的贷款年龄上限为60岁。

时代周报记者致电南宁多家银行、新房售楼处和房产中介门店，多名人士均表示，不同银行是否执行与执行时间都有所区别，个别银行是年后开始执行，也有银行于2月11日下发文件。从市场层面看，政策内容大范围传导到市场端的时间为2月12日。

利好政策落地后，南宁楼市市场出现异动。时代周报记者获悉，多名新房销售人员与房产中介人士均在社交平台转发相关消息，鼓励符合条件的意向购房者入市。

南宁房产中介林伟（化名）对时代周报记者表示，近期公司已经在筛选政策转向后的受利好人群，并向该部分人群推荐适合的楼盘。从目前的沟通结果看，延长房贷期限后部分购房者房贷压力减轻，买房意愿更大。同时，也有购房者主动向中介咨询新规内容和月供变化，咨询量有明显增长。

“从整个盘子看，符合条件的人群占比并不大，政策的作用更多是提振市场情绪。先由一部分人入市，带动整个房产交易链条转动，对市场肯定是利好。”2月13日，一名南宁改善型楼盘营销负责人告诉时代周报记者，新房市场以量先行，有咨询量、看房量后才会有成交量，进而带动价格企稳。无论如何，要先有关注度，房贷新规的一大利好，正是为楼市带来了关注度。

降低供房压力

为鼓励刚需购房者入市，自2022年下半年以来，多城调整信贷政策，通过下调房贷利率、加快房贷审核周期等方式，从多维度减轻购房者负担。

作为省会城市，南宁加入利率调整队伍。1月31日晚，南宁市住房和城乡建设局发布消息称，为支持首套住房购房需求，即日起，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为五年期LPR减60个基点。按照现行LPR，南宁市首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。

一名南宁房产中介为时代周报记者算了一笔账，若以购房首套房为前提，80万贷款额度、每月等额还款计算，贷款满30年的月供约为3682元；若贷款年限只有20年，同等利率和还款方式下，月供约为4722元。

“对于原来贷款年限不足30年的购房者来说，延长年限能减轻月供压力。但执行这项政策还是需要满足基本条件，如收入能覆盖房贷。此外，需要有共同贷款人，由直系亲属做担保。”上述中介表示。

2月13日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示，住房按揭贷款人的年龄期限由70岁延长至80岁的政策对年龄较大的购房者，对楼市有一定的促进作用。当下，各地都在积极扶持楼市，政策正在形成叠加，对需求端增加支撑力度。但单看某一项政策，效果不会很大。需要多种政策叠加，久久为功地支持需求端。

同日，诸葛找房数据研究中心**分析师陈霄在接受时代周报记者采访时表示，实际上，该政策指的是贷款人年龄加贷款期限延长至80岁，也就意味着购房者年满50岁也可以按照**30年期限申请房贷。新规放宽了贷款年龄限制，利好了中年及中老年购房群体，释放了部分购房需求。同时，父母也可以有机会与子女一同买房承担还贷压力，也间接减轻了部分年轻人置业的压力。

陈霄预计，接下来，其它城市也有可能跟进相关政策，比如一些去化压力大的城市以及老龄化严重、老年人群体占比高的城市。

去库存压力仍在

房贷新规落地后，南宁二手房市场出现异动。

诸葛找房数据显示，2月12日至13日，共有266名业主下调报价。其中，一名位于北湖老城区荣和摩客社区业主将总价下调20万元至68万元。来自链家的数据显示，该套房源于2021年11月6日**上架，期间未调整房价。**调价行为发生于2月13日，下调总价共20万元，可见业主卖房诚意十足。

图源：诸葛找房研究中心

南宁业主卖房心切，与低迷的房地产市场有关。据**统计局数据，自2021年7月开始，南宁二手房价格开始下跌，截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌18个月。据诸葛找房研究中心，2023年1月，南宁二手房挂牌均价约为12523元/㎡；2022年2月，该数值约为13268元/㎡。

图源：诸葛找房研究中心

新房市场方面，尽管开发商花式促销，仍难以改变去化困难的现状。据广西中原地产统计，截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月。

2023年1月，南宁多个楼盘推出优惠促销活动。其中，碧桂园、万科、绿地、中海、建发、联发、金科、美的置业、荣和、彰泰、洋浦等深耕南宁的房企，积极组织开展返乡置业、春节不打烊等新春特惠活动。

据克而瑞研究中心不完全统计，南宁有超60盘释放了新春购房特惠政策，特价房**10至100套不等，总价优惠力度（有的是折算购房补贴）至高达40万~60万元。单价8000-13000元/平米的项目占比较大，经开区某项目特价房低至“6”字头起。

2023年1月，南宁新房市场供求环比下滑，与同处于“春节档”的2022年2月比则有所上涨，但未能恢复至2021年“春节档”2月。克而瑞数据显示，1月南宁商品房供应19.50万㎡，较2022年2月上涨210%；成交面积40.32万㎡，较2022年2月上涨76%；均价9718元/㎡，较2022年2月下滑5%。