中美贸易摩擦甚嚣尘上，其持续时间可能比多数人想象得更长。这令中国楼市复苏前景多了几分不确定性。

5月9日，美国政府宣布，对从中国进口的2000亿美元清单商品加征的关税税率由10%提高到25%。随后将炮口瞄准中国电信设备公司华为。中国给予反击，自2019年6月1日起，对已实施加征关税的600亿美元清单美国商品中的部分，提高加征关税税率，分别实施25%、20%或10%加征关税。

美国发起的贸易摩擦，令全球经济及金融市场都蒙上阴影。俄罗斯联邦经济发展部部长马克西姆奥列什金认为，如果中美贸易摩擦恶化，世界经济增速可能会失去数个百分点。

联合国秘书处经济和社会事务部发布的《2019年世界经济形势与展望》报告指称，在全球贸易摩擦加剧的情况下，2018年全球贸易增长放缓，从2017年的5.3%降至3.6%，今年可能进一步降低至2.7%。如果贸易争端持续，全球价值链或遭到严重破坏，同中美贸易供应链联系紧密的东亚经济体出口企业首当其冲。

中国房地产业属于不动产，不会被列入征税名单，但亦难免受波及。来自外汇占款减少、汇率压力带来的资金抽离效应、房企海外融资难度的增加、企业效益及员工收入下滑致使房贷偿还压力增加等，都不可避免对正在复苏中的中国楼市造成冲击。

“短期内楼市调控政策很难放松，除非贸易摩擦大幅升级。但若贸易争端恶化，其实很多地方的楼市会出现下滑压力，放宽调控政策可能也只是对冲房价下行压力，相信贸易谈判中有很多不确定性因素。”交银国际董事总经理洪灏对中国房地产报记者表示。

部分楼市资金流失 房企海外融资变难

出口在中国经济发展史上扮演重要的角色，是中国经济腾飞的重要原因之一。贸易摩擦*直接的影响就是令拉动中国国民经济三驾马车中的出口受阻，贸易顺差很可能变为逆差。

中国贸易顺差幅度正在收窄。据海关总署统计，2018年我国贸易顺差2.33万亿元，收窄18.3%。今年4月份，贸易顺差935.7亿元，大幅收窄43.8%。其中，出口1.3万亿元，增长3.1%；进口1.21万亿元，增长10.3%。

值得关注的是，今年前4个月，中国对欧盟、东盟和日本等主要市场进出口均增长，但中美贸易总值下降11.2%，其中对美国出口同比下降4.8%，自美国进口同比下降26.8%。

海关总署数据显示，2018年，中国对美国的贸易顺差3233.2亿美元，同比增长17.2%，占中国贸易顺差总额的比重高达92%。2018年中国对美国的贸易顺差连续第二年刷新2006年有统计以来的**纪录。

这些数据说明对美贸易顺差成为中国经常项目顺差的*重要部分，没有了对美贸易顺差，我们的经常项目顺差将会大大缩小，从而导致外汇占款减少。中国央行数据显示，4月末外汇占款21.3万亿元，较3月份下跌8.61亿元。

“原来这种国际收支结构（顺差）对房地产价格上涨是有帮助的，因为有贸易盈余，有资本流入，这种双盈余导致外汇占款增加。外汇占款增加后，贸易部门不可能出现价格大幅上涨，然后资金流入非贸易部门，如道路桥梁等基建领域、房地产领域，所以非贸易部门吸收了大量多投放的、由贸易盈余带来的外汇占款。但是现在反过来了，慢慢出现贸易逆差，所以很可能在资金方面对房地产形成另一个方向的约束。”港交所董事总经理巴曙松认为。

同时，贸易摩擦对海外融资的中国房企也是一重打击。

“贸易摩擦导致我国外汇储备承压，国内将面临热钱抽逃的风险，要保外汇储备底限，政府势必要会出台外汇管制方面的政策，使得内地资金难以撤离中国楼市，但同样境外资金亦难以进入中国楼市。”协纵策略管理集团创始人黄立冲对中国房地产报记者表示。

黄立冲进一步表示，这种管制下，也意味着内房企海外发债部分可能用于投资海外项目，但绝大多数将只能用于借新还旧，因为资金流入国内项目的渠道将越来越困难，国内资金也很难流出用于海外债的偿还。未来房企主要融资渠道恐怕还得在国内解决。

汇率压力与政策之拷

保汇率还是保房价，这并不是一个相悖选择。

受贸易摩擦升温的影响，人民币汇率出现了快速贬值，短短数个交易日便回吐今年以来的全部涨幅。5月17日美元兑人民币已经突破6.9，5月22日，人民币对美元汇率中间价报6.8992，较前一交易日下调2个基点。

**外汇管理局原国际收支司司长管涛认为，中美贸易摩擦发酵导致的市场避险情绪上升，是本轮人民币兑美元汇率下跌的主要原因。而随着通过资本渠道进出中国的资金规模增加，国际政治经济风险对国内资本市场、外汇市场的影响将被放大，未来汇率的波动性增大。

黄立冲分析表示，中美贸易谈判还在进行中，人民币汇率会维持稳定，但一旦中美洽谈和商业关系恶化，人民币很可能会进一步贬值，主要原因是人民币维持稳定是美方的要求。其实从中国角度看，非要维持人民币高估值，**就会损失很多外汇，对出口也不利。要对冲贸易摩擦负面效应，人民币兑美元汇率一年内至少贬到8。不过，政府方面有各种考量，不仅仅是经济因素。

汇率的大幅度下跌使得市场对于汇率政策和货币政策的讨论增多。

管涛认为，虽然外部局势变化可能压缩货币政策空间，但操作上还是应该看国内经济变化，尤其是实体经济的变化，并随着国内经济基本面变化及时预调微调。未来一段时间，货币政策还是会“以稳为主，以我为主”。

“在目前情况下，人民银行的政策工具是可以做到资本自由流动、汇率稳定和货币政策独立性相互平衡的。但如果真有极端情况出现，我们依旧要坚持国内优先的原则，可以通过相对宽松的货币政策保证经济增长，毕竟只有经济稳定了，汇率才会稳定，而不是部分市场认为的降准降息会导致汇率出现更大幅度贬值。”管涛表示。

一位国际投行人士亦表示，汇率适度小幅下跌不是坏事，有利于改善出口形势，加大出口力度，对楼市来说，则会减弱流动性降低的压力。同时，**也会在货币政策上作出适当调整，通过各种渠道释放一定的流动性。

“贸易摩擦恶化，中国经济势必受到影响，货币政策需要宽松化，现在人民币汇率下滑其实也是基于市场变化的提前反映。利率下降后，有利于房地产销售和个人房贷，但中国房地产的问题不只是利率，更多是政策的管制，如限购限贷等，这些政策不放松，即便利率下降，对楼市销售也不会有特别大的推动作用。”洪灏表示。

“若贸易摩擦持续升级，可能会导致中国房地产税加快征收，主要是地方政府缺乏资金，急迫需要税源以便拉动经济增长。同时，各地政府会使用一切手段维稳楼市，房价很可能出现不涨不跌的情况。”黄立冲认为。

事实上，地方政府一边在不断投放调控政策，打压楼市里面的投资行为，一边在通过货币政策适度放松等策略在维持房地产的运行，即不能让楼市暴涨，也不能让楼市暴跌，就是要维持楼市的稳定性。

福兮祸所依，祸兮福所伏。换一个角度看，中美贸易摩擦也为中国房地产加快落实长效机制提供了契机。

中金公司研究部首席经济学家梁红认为，加速房地产的市场化改革，不仅有利于应对贸易摩擦升级给中国经济带来的压力，也有助于化解房地产市场和金融风险，更有益于优化中国经济结构，实现高质量、可持续发展。

“重点是放开供地、让渡地价、放开需求限制、重构公共住房。‘商品房+公共住房’双轨并行、建立真REITs打通投融资渠道是适合于中国的一条合理路径。公积金制度改革急需提上日程，短期内可先下调缴费率，从中长期维度看，取消公积金制度是必然选择。”梁红进一步表示。

“当外部有压力时，我们要思索的是如何进一步开放，这会倒逼我们深入改革。”华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康亦认为，对房地产来说，中美贸易摩擦的影响也不完全都是负面的。对房地产一些不合理的措施有可能因此发生改变，而现在已经有一部分在改变中。

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