房企玩转“加减法” 猴年蓄势“去库存”

    “今年春节我们楼盘销售处‘没打烊’,但跟去年春节的成交没法比。去年的情况是同事忙都忙不过来,今年就很平淡,基本上没有新的成交。”在北京大兴区的一处商品住宅售楼处,售楼员小肖告诉中国证券报记者,节后开盘的部分准现房可能每平方米提价一两千元。

    业内人士告诉中国证券报记者,在房地产“去库存”的大势下,房企发展策略加速分化。龙头房企侧重做“加法”,或冲刺“千亿俱乐部”,或优化项目的城市布局;中小房企侧重做“减法”,或降价跑量,或退地卖项目。同时,不少品牌房企“加减法”混用,“减”住宅“加”商业、旅游、养老等特色地产,优化主业产品线。此外,做金融,搞医药,多元化转型也在提速。

    分化 楼市“去库存”继续调整

    2月12日,农历大年初五,中国证券报记者走访上述大兴区楼盘时发现,前来看房的人并不多。下午3点至4点半,共有四组看房人前来咨询。该楼盘主要针对改善型需求,*小户型面积是130平方米。

    “房贷政策调整了,二套房首付比例降到三成。正好父母来北京过节,我们就来看看房子。”购房人张先生说,“我观察了一年多,北京的房价还在涨,特别是市区里的**房涨得比较多,郊区的房子相对便宜一些,涨的幅度较小。”

    楼盘销售员小肖提醒他说:“节后我们就会调价,大概每平方米上调1000-2000元。”对此,张先生并不着急。在他看来,北京城八区之外的区县有不少楼盘,房价不可能快涨,自己有很大的选择余地,*重要的是选一个性价比合适的房子。比如,建筑质量、社区服务比较好,交通比较便利。

    小肖也承认,对于改善型需求的购房人,价格不是他们考虑的核心因素,主要的还是楼盘的综合品质,包括开发商的信誉、物业服务等。

    据亚豪机构监测,今年春节期间,北京楼市没有新盘开盘,这是连续第八年春节期间零开盘。亚豪机构副总经理任启鑫认为,北京市场豪宅化特征将更加明显,基于高端项目的特性,2016年推盘节奏将进一步放缓,北京楼市逐步进入“少而精”的销售阶段。

    业内人士认为,这实际上意味着楼市已步入品质时代,靠拿地就赚钱的开发模式已一去不复返。买方市场之下,各城市之间的分化、城市内部核心与郊区地段的分化都将加剧。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为,2016年北京楼市分化会进一步加剧,房价上涨,但整体成交量有下行的压力。

    春节期间,不少三四线城市的楼盘销售处大都关门,去库存压力沉重。中信建投房地产研究员在湖北省荆门市沙洋县发现,全县在建及拟建房地产开发项目约30个左右,其中沙洋县城新开盘6个项目,平均去化率10%左右。

    在其他一些中小城市,施工单位垫资开发的现象比较普遍,项目垫资普遍在30%-50%,更有甚者高达80%,通过层层分包,大小施工单位套牢在高库存和房价下降中。同时,以房抵账现象普遍,一些工程抵账房以较低价格投放市场,加剧降价预期,企业为增加销售量,在成交价格上大幅优惠,形成恶性循环。

    “对企业来讲,重大问题是现金流能不能顶住。顶不住,可能有一些要降价,解决现金流的问题,所以我们说走出困局一个重要的条件就是能不能让现金流维持。” 华远地产 前董事长任志强认为,今年有可能出现同城价格差的现象,在一线城市和很多三线城市都可能出现这样的差异,中心区和边缘地区的差别。

    而在 泰禾集团 董事长黄其森眼里,房地产库存过高是多年积累的结果,主要在三四线城市,而目前人口向大城市、中心城市转移的趋势短时期很难改变。开发商去库存一定要割肉、降价,期望政府补贴、收购是不切实际的。

    转型 房企“加减法”各有高招

    “两年前,我就说过,如果连一线城市的房地产市场都不行,那中国就没有行的城市了。”黄其森说,依然看好房地产特别是一线城市、二线核心城市房地产市场,泰禾的战略就是在上述城市重点布局。

    泰禾集团未来一段时间的发展思路是继续坚持“三个不变”:房地产主业的核心地位不会改变,“扎根福建本土,深耕一线城市”的发展战略不会改变,高品质差异化的产品品质不会改变。“除了福建大本营之外,泰禾集团70%以上的货值,集中在北京、上海等一线城市。前些年,有许多三四线城市的市场机会,但我们拒绝了诱惑。未来,我们还将择机继续加码一线城市的土地储备和项目开拓。”黄其森说。

    在产品线上,泰禾将发力商业地产业务。在黄其森看来,商业地产泡沫是结构性的,城市之间不平衡,一线城市、二线核心城市的商业地产还有发展空间。“下阶段,泰禾商业地产将通过自建、代建、改造等多种方式,轻重并举,加快泰禾商业项目的全国布局。”在多元化业务上,泰禾集团将架构除地产之外的金融、健康、文化等新的产业集群。

    泛海控股在深入推进业务转型,未来发展方向是成为“房地产+金融+战略投资”综合型上市公司业务平台。

    融创则强调深耕房地产行业,暂无多元化业务转型计划。融创中国控股有限公司集团董事会主席孙宏斌表示,融创中国今年战略的三个关键词是“判断、继续布局、控制风险”,2016年销售目标是800亿元,2017年的目标是超过1000亿元。他说,一线城市地价上升较快,融创今年拿地将更加小心。布局方面,融创今年将寻找机会进军广深区域,并继续完成核心二线城市的布局。今明两年的重点仍是提升产品、服务水平。截至2015年底,融创有约4400亿元土地储备,可以支撑未来三四年销售。

    宽松 调控“派红包”值得期待

    春节前,央行、银监会联合发布通知调整房贷政策。《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》提出,鼓励各地区进一步放宽落户条件。除超大城市和特大城市外,其他城市不得采取要求购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。

    业内人士普遍预期,今年房地产市场将面临更宽松的政策环境。在经济下行压力较大的态势下,房地产市场对稳投资、稳增长具有重大意义。2015年全国房地产开发企业房屋新开工面积15.4亿平方米,同比减少14.0%。有机构分析,考虑到2016年二季度开始,新开工将进入低基数期;再加上政策对潜在销售的**,2016年二季度新开工增速有望触底。

    亚豪机构市场总监郭毅认为,**购房**20%的首付比例已与2008年的政策力度齐平,“1.5线”和二线城市迎来重大利好,将促进这些城市住宅市场成交量的提升。

    海通证券 认为,政府仍有大量政策后手可供选择,包括继续实行差别化信贷、降低资本金要求、财税、土地和户籍、保障房等政策。

    中信建投认为,未来的政策改善思路可能更多集中在不合理的税费减免层面。尽管按揭贷利息支出抵税政策的推进非朝夕之事,但鉴于整体税制改革的大方向、多次强调供给侧改革下去库存的环境,税费减免层面的改革仍然值得期待。

    业内人士预计,在政策总体保持宽松的基础上,会加大对特定人群、特殊区域的扶持力度。比如,对于农民工买房或在居民在就业地就近买房,可能会有税费优惠。实际上,不少地方政府已出台《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》或类似政策。比如,河南三门峡市、新乡市出台政策,对农民工买房实行不同幅度的财政补贴。