小区的物业管理越来越受关注。12月8日，钦州市住建委就《钦州市物业管理办法》(征求意见稿)(以下简称《办法》)召开听证会，业主代表、业主委员会代表和物业服务企业、房地产开发企业的代表与住建委相关人员面对面交流和讨论。目前，《办法》还在进行修改和完善中，记者就市民较为关心的几个问题对《办法》进行解读。

    《办法》*快将于明年初出台

    在《钦州市物业管理办法》(征求意见稿)听证会召开三天后，记者采访了市住建委物管科负责人方慧，欲进一步了解《办法》内容的制定和出台时间。据了解，近年来，钦州社区物业管理问题频发，物业服务企业、房产开发企业和小区业主之间、业主与业主之间以及业主与业委会之间涉及小区房屋管理的纠纷矛盾日益突出，物业管理问题引起了社会各界的广泛关注。虽然**、自治区也出台了一些条列，但都是原则性的，这次正在制定的办法，将根据法律法规规定，结合钦州本地的具体情况，进一步明确各级管理部门、街道办、居委会工作职责，将能更好的理顺开发企业、物业企业、业委会、业主之间的关系，对很多问题都希望作出具体细化的规定，力求具有更强的针对性、操作性。

    征求意见稿分为10个章节，共计111条，近24200字，分“总则”、“物业管理区域”“业主、业主大会与业主委员会”、“前期物业管理”、“物业服务”、“物业的使用与维护”、“公共收益与维修资金”、“部门职责与监督检查”、“相关责任”以及“附则”十个章节，粗略看一遍都要两个多小时。

    “听证会上大家提出了很多意见，在目前的征求意见稿里，我们发现了一些考虑不周有待进一步完善的地方，下一步将对征求意见稿的条款进行修改，使其更加完善严谨。”方慧说。比如，有参会代表提出，对第七十六条“新建物业的，开发建设单位应当配置符合使用标准的物业服务用房和业主委员会用房”，建议明确相关用房的建设标准;第七十七条由于在其他规范性文件中已有规定等。接下来会进行相应的修改或删减。

    据悉，根据制定规范性文件相关程序和规定，修改后的意见稿还要上报市政府审议，《办法》正式出台*快也要等到2016年。

    相关部门要促进成立业委会

    “目前钦州市主城区(包括钦州港)一共140多个小区，仅有26个小区成立了业主大会，比例偏低。”方慧表示，成立业主大会是业主的权利，同时也是义务，《办法》对业主大会和业委会进行了规范，里面有一些扶持和鼓励措施，目的之一就是为了促进业委会的成立，并对无物业管理的小区进行引导，促进业主自治和物业管理工作做得更好。

    在《办法》的征求意见稿中，第十九条起到第五十二条都是属于“第三章 业主、业主大会与业主委员会”的内容，字数7330，比重达三分之一。明确了业主、业主大会与业主委员会的关系、责任和权利，详细说明了业主大会与业主委员会成立的条件、以及如何运作和管理。一个物业管理区域成立一个业主大会，划定为一个物业管理区域的分期开发建设的物业小区项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会。

    《办法》还明确，经全体业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。但方慧并不鼓励业委会对物业实行自行管理方式，“因为物业管理工作不仅需要花费大量人力物力精力，也要有很强的专业性，若自行管理不善可能易发生安全责任事故，没有专职专业的企业和人员管理容易派生出一系列后续新问题。”

    对于没有成立业主大会与业主委员会的小区，《办法》在第四章“前期物业管理”里有专门述及，物业小区的开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应包括前期物业服务合同。前期物业管理工作由物业服务企业负责，开发建设单位负有监督物业服务企业的义务。前期物业管理，是指房屋自售出之日起至业主大会授权业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。

    物业违约将被列“黑名单”或追责

    从12月1日起，新修订的《广西壮族自治区定价目录》开始实施，非保障房物业服务收费标准未被列入定价目录中，这意味着物业收费走向市场调节。但记者注意到，《办法》第五十九条却仍然写着“普通住宅前期物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。”对此，方慧解释道“《办法》征求意见稿成文的时候自治区相关规定还没有出台，在对《办法》进行修改时，将根据自治区相关规定进行完善。”

    《办法》第五章提到“业主大会或者经业主大会授权的业主委员会，应当与物业服务企业签订物业服务合同”，主管部门将在本市建立统一的物业管理招投标平台，为开发建设单位或者业主大会等单位选聘物业服务企业提供服务和指导。因此，业主大会必要时可以更换物业服务企业，根据服务水平和价格优劣，聘请到称心的物业服务企业。

    《办法》规定：物业服务企业应当按照法规规定和合同约定，为业主提供服务。物业服务企业未按合同约定提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用信息管理档案，列入失信“黑名单”;损害业**益的，应当承担相应法律责任。同时，《办法》也规定：业主不得以物业企业服务质量未达约定标准为由，拒交物业服务费用。业主违反合同约定拒绝交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人们法院提**讼，经生效判决或仲裁裁决确认的，将录入个人信用档案。

    物业代管经营收益归业主所有

    物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。《办法》第六、七章对物业的使用与维护、公共收益与维修资金的管理和使用作出了规定。业主大会决定利用共用部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。利用物业管理区域内业主共用部分、共用设施设备进行经营的收入，去除支付给物业服务企业报酬等成本后，收益归全体业主所有。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理，在商品房预售前由开发建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受监督;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受街道办事处(镇人民政府)以及社区居(村)民委员会的监督。

    《办法》规定，业主要求承租车库、车位的，开发建设单位不得只售不租;物业小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车库、车位;车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的单位或个人。方慧表示，这些规定是根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十三条作出的，但是在听证会上，有开发商表示车位、车库是属于自己的财产，相关规定有违《中华人民共和国物权法》的相关规定，需要进一步探讨研究