今年一季度，受房地产宏观调控、投资放缓等经济政策效应的影响，全区房地产开发投资恢复性缓慢增长，商品房销售面积同比下降。

    一、一季度全区房地产开发市场发展现状

    （一）房地产开发投资实现恢复性增长。一季度，全区累计完成房地产开发投资294.11亿元，同比增长9.8%，增长缓慢。增幅虽然比去年同期提高22.7个百分点，但总量与2012年同期接近，表现为恢复性增长。

    （二）商品房销售面积同比下降。一季度，全区商品房销售面积为463.65万平方米,同比下降10.7%，同比回落12.2个百分点。从2011年以来情况看，由于住宅销售的影响，商品房销售总体表现为下滑态势。其中，住宅销售面积为432.41万平方米，同比下降10.9%；写字楼销售面积2.49万平方米，增长77.8%；商业营业用房销售面积20.10万平方米，下降16.3%；其它房屋销售面积8.65万平方米，增长2.6%。

    二、促进全区房地产开发投资恢复性增长的原因

    （一）商品住宅、写字楼和商业营业用房投资恢复性增长

    一季度，商品住宅投资216.60亿元，增长10.5%，拉动房地产开发投资增长7.7个百分点，总量占房地产开发投资的比重为73.6%，同比提高0.4个百分点。写字楼投资12.57元，增长90%，拉动房地产开发投资增长2.2个百分点；商业营业用房投资34.60亿元，增长24.1%，拉动房地产开发投资增长2.5个百分点；其他投资30.34亿元，下降18.7%，影响房地产开发投资下降2.6个百分点。

    （二）房地产开发资金到位规模稳定。一季度，全区房地产开发资金到位总量为576.90亿元，同比下降0.1%。资金到位总量与去年同期基本持平，排在2011年以来同期的第二位，比同期房地产开发投资总量多282.79亿元。从资金构成看，国内贷款97.69亿元，增长12.3%；自筹资金216.37亿元，下降7.2%。

    （三）商品房销售额小幅增长，支撑房地产开发企业继续投入。一季度，虽然商品房销售面积同比下降，但由于销售价格平稳增长，全区商品房销售额仍然小幅增长。全区商品房销售额实现225.45亿元，同比增长1.1%，增速同比回落17.8个百分点。其中，住宅销售额为196.17亿元，下降1.1%；写字楼为2.74万平方米，增长95.6%；商业营业用房为22.92亿元，增长12.9%；其它房屋为3.61亿元，增长17.9%。商品房销售额增长保证了房地产开发的利润空间，为保持房地产开发企业后续的投资开发热情提供了动力。

    三、当前全区房地产开发市场需要关注的问题

    （一）全区房地产市场容量变化不大，开发投资低位增长

    从全区看，受**调控政策影响，近年来全区房地产市场容量变化不大。自2009年以来，全区房地产开发投资持续保持高速增长，在**连续不断出台房地产市场调控后，从2012年房地产投资增速出现了低位徘徊，投资总量维持在1500亿元至1600亿元左右。一季度，全区房地产开发投资总量与2012年同期接近，表现为恢复性增长。

    从分市看，重点城市房地产开发投资明显不平衡。一季度，14个市中，房地产开发投资同比增速表现为“8增6降”。其中，投资总量规模明显较大的南宁、柳州、桂林和北海市等4个市合计总量占全区房地产开发投资比重的65.3%，增速表现为“3增1降”，除了南宁市（同比增长31.1%）作为区域中心城市，实现了的较高增长以外，柳州（下降18.1%）和桂林（增长24.1%）的总量与2012年同期基本持平，北海市（增长6.5%）投资总量还没有恢复到2012年同期总量。

    （二）销售市场低迷，商品房销售面积同比大幅下降

    一季度，14市的商品房销售面积表现为“7增7降”。其中，梧州市（-73.9%）、钦州市（-39.6%）、桂林市（-32.7%）、贵港市（-22.4%）和防城港市（-18.0%）的商品房销售面积降幅达到18%以上，5个市合计影响全区商品房销售面积增速下降了17.3个百分点。柳州市和河池市的销售面积也仅与去年基本持平。

    主要原因分析：

    一是在售房地产项目大幅减少，新入库房地产企业未能及时填补空白。据联网直报统计平台数据显示，一季度，在售房地产项目为2197个,同比减少了256个，这些项目在去年同期完成的销售面积为106.87万平方米，拉动同期全区商品房销售面积增长21.3个百分点；与去年底相比，今年一季度新入库项目仅为33个，新项目完成的销售面积为5.2万平方米，仅拉动同期全区商品房销售面积增长1.1个百分点，两者相差100万平方米以上，拉动力差异明显。如商品房销售面积降幅**的梧州市，2013年一季度红领一、二期项目销售面积达到26.31万平方米，2014年一季度该项目已经无销售。若扣除该项目对2013年基数的影响，2014年1季度全区商品房销售面积降幅收窄4.8个百分点。

    二是上年同期积极因素助推，形成较高基数。2013年，1-2月商品房销售面积同比下降19.1%，3月份多部门联动，实行积极促销措施，一季度商品房销售面积总量达到519.40万平方米，同比增长1.5%，增幅比1-2月提高了20.6个百分点，也形成了较高的基数。如桂林市由于2012年底国际旅游胜地建设正式上升为**战略形成政策助推效应，以及市政府搬迁的直接拉动，2013年临桂新区房地产销售火爆，一季度商品房销售面积为18.23万平方米，而2014年一季度，临桂新区的销售面积仅为8.07万平方米。若扣除临桂影响，2014年一季度全区商品房销售面积增速收窄1.7个百分点。

    三是房地产商开发经营策略的转变。随着房地产市场调控持续，部分房地产商投资由住宅地产转向非住宅商业地产，商场市场、物流市场等项目的增多，房地产商对非住宅商业地产采取灵活的销售策略，部分非住宅商品用房只租不售，不可销售面积大幅增长，在一定程度上也影响了商品房销售面积数据的增长。一季度，商品房竣工面积中不进入销售的不可销售面积达24.54万平方米，同比增长2.5倍。

    （三）全区房屋施工面积、竣工面积和新开工面积增速同比低位增长或下降，制约后期房地产开发投资和销售

    房屋施工面积增长缓慢。一季度，全区房屋施工面积12971.32万平方米，同比增长1.9%，增速同比回落4.2个百分点，比1-2月回落1.5个百分点。其中，住宅施工面积9921.23万平方米，同比增长0.5%，比上年同期和今年1-2月分别回落2.9个和1.3个百分点，总量占房屋施工面积的比重为76.5%，比上年同期降低1.0个百分点。

    房屋新开工面积大幅下降。一季度，全区房屋新开工面积848.96万平方米，同比下降22.4%，降幅比上年同期和今年1-2月分别扩大10.1个和13.4个百分点。其中，住宅新开工面积633.18万平方米，同比下降26.9%，总量占房屋新开工面积的比重为74.6%，同比下降4.6个百分点。

    房屋竣工面积仍然保持下降。一季度，全区房屋竣工面积558.08万平方米，同比下降10.4%，同比加快16.2个百分点，比今年1-2月回落个14.5百分点。其中，住宅竣工面积432.31万平方米，下降12.1%，总量占房屋竣工面积的比重为77.5%，同比回落1.5个百分点。

    此外，由于销售市场低迷，造成房地产开发企业待售面积明显上升，全区商品房库存积压将给房地产企业带来较大资金周转压力。

    （四）土地交易面积持续下降

    近年来，商品房用地购置面积持续下降。一季度，全区房地产开发企业本年购置土地面积72.05万平方米，同比下降23.1%，降幅分别比上年同期和今年1-2月缩小29.4个和6.0个百分点。企业待开发土地面积591.95万平方米，同比下降20.8%，降幅分别比上年同期和今年1—2月扩大13.5个和4.4个百分点。土地先行指标的负增长，将制约全区房地产市场的发展。

    四、2014年全区房地产开发市场形势研判

    在**房地产市场宏观调控政策不出现巨大调整的前提下，政策效应将持续显现，给房地产市场的快速增长施加一定压力，因此2014年广西房地产开发投资仍将是平稳低速发展态势，商品房销售降幅将逐渐收窄。

    积极因素：一是全区宏观经济运行态势平稳。**继续深入实施西部大开发政策、促进广西经济社会发展若干意见的配套措施以及全区城镇化建设的继续深入实施，为微观层面的房地产企业投资和商品房消费的发展提供直接支持。二是房地产开发企业保持投资热情。房地产开发企业投资平稳增长，显示房地产开发企业投资意愿没有出现较**动。三是促进房地产开发市场平稳健康发展的利好政策也陆续出台。如放宽住房公积金提取限制，全国范围内的棚户区改造，以及以房养老试点、危旧房改造等政策。四是本地居民商品房刚性需求保持平稳增长。五是商品房存量较为充足。

    不利因素：一是对房地产市场预期不明朗，购房者持币观望。房地产宏观调控政策的持续影响，如不动产信息登记制度、开征二手房交易税、银行机构适当收紧放贷额度，降低甚至停止房贷优惠利率等，抑制了商品房的改善性消费和投资需求。同时，部分城市房价下降，也导致刚性需求的购房者持币观望。二是土地价格上涨，银行信贷有所收紧，开发商开发投资意愿减弱。土地价格上涨推高商品房成本，降低开发商利润空间，银行信贷有所收紧，开发商明显调节了推盘节奏，放缓申请办理预售手续，放缓入市。三是房屋施工面积、竣工面积和新开工面积增速回落，制约后期房地产开发投资和销售。

    五、对策与建议

    （一）在保持房地产宏观调控政策总体稳定的前提下，根据各市实际实行区域性差别化的“微调”。在继续认真贯彻落实好中央和自治区的各项房地产市场调控政策和措施、维持现有调控效果的前提下，加大对房地产市场出现的新情况，新变化的关注，针对房地产开发投资规模和增长的不平衡状况，对首府及重点城市、增长缓慢乃至负增长的三线城市要分别把握好调控力度，必要时实行差别化的区域性微调。要积极引导和调控全区房地产市场走势，继续做好稳定房价的工作，防止房地产市场产生剧烈波动，促进房地产市场平稳健康发展。

    （二）积极拓展房地产企业融资渠道。拓展房地产开发企业自筹资金的合理融资渠道，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，构建多元化融资体系，吸引社会资金进入住房开发和保障领域。

    （三）加大土地整治力度，合理增加土地供应，满足房地产开发项目用地需求。土地是房地产项目能否开工的前提条件，适当合理增加土地供应，满足符合条件的房地产项目的土地需求，尽快实现项目开工建设，形成房地产投资增长点。

    （四）适当加快行政审批流程。在保证对房地产开发企业必要的行政监管力度的前提下，适当加快各项房地产建设项目的行政审批流程，加快如房地产企业资质证书、商品房预售证等审批步伐，缩短商品房开工建设及进入市场销售的等待时间。