国五条细则下，楼市调控开出一剂“猛药”—收紧信贷政策。随着北京明确“认房又认贷”，卖一买一的换房者首付比例从以前的三成大幅提至六成，部分刚需受到较大程度抑制。业内人士指出，若类似信贷收紧政策在一二线城市铺开，楼市在二季度出现成交量较大幅度下跌现象不可避免，房企的销售也将面临下滑，房价走势面临变数。不过，一些房企已着手调整产品结构，减少小户型供应。

　1/3换房者首付翻番

从4月8日起，北京购房者购买二套房，无论是公积金贷款还是商业贷款，首付款比例都不得低于七成，此前执行的是六成。事实上，首付提高一成，对有足够经济实力购买二套房的人来说，影响并不明显。但央行和北京住房公积金的新政真正具有“杀伤力”的是：明确“认房又认贷”的二套房判定标准。

“在北京市建委房屋交易权属信息查询系统里显示无房，但通过央行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录的，将被认定为符合第二套住房贷款条件的借款申请人，首付款比例必须达到六成。这等于说，我之前贷款买了一套一居室，现在想卖掉再买一套两居室，首付就得六成。但这在以前是符合首套房条件的，首付只需三成。购房者门槛显著提高了。”中原地产研究总监张大伟表示。

根据链家地产市场研究部统计，目前北京二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占36%；新房市场上以小换大的改善性需求比例也在30%以上。也就是说超过三分之一的购房需求首付将从*初的30%提高到60%。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。链家地产市场研究部张旭也表示，置换型的二套房购房者的首付比例翻番，对于需求的抑制会比较明显。

此外，北京公积金贷款还对首套自住住房进行了严格限制，对购买首套房的刚需人群无异于“雪上加霜”。其中包括根据个人信用等级不同对**贷款额度的限制；月收入超过北京市职工月平均工资3倍的，月还款额原则上应不低于其月收入的50%。张旭认为，相对于北京当前的房价水平，公积金贷款额度本已属偏低状态，目前新政又进一步把部分有首套需求的人挡在门外，影响范围更大。

销售面临变数

事实上，4月、5月房企将集中推盘。4月9日，金地集团发布公告称，公司在4-5月计划新推项目16个，主要分布在北京、杭州、沈阳、武汉等地。按照推盘计划，北京在4月份将有20多个新盘入市。上海、广州、深圳等地4月入市的新盘数量比3月也有较大幅度增加。

但张大伟认为，北京本轮调控的力度已经超过之前预期，北京楼市在4月份将明显进入起码半年的调控周期，成交量大跌将很快出现，也不排除价格松动的可能。

中国证券报记者从保利地产、首创置业等房企获悉，二季度推盘节凑不会有明显变化，但会根据市场情况适时调整，新盘定价也会保持平稳。

事实上，大部分城市已发布房地产调控细则里都提到，适时提高二套房首付比例。谢逸枫认为，北京提高二套房首付比例有示范作用，其他一线城市可能跟进。“下一个可能提高二套首付比例的城市，应该是上海。”

而其他城市*近也在频频收紧公积金贷款、首套房贷优惠折扣。4月8日，苏州市区、昆山市对住房公积金贷款额度进行调整：贷款额度调整为账户余额的10倍；连续按期足额缴存公积金的期限由6个月调整为12个月以上。

这都意味着各地都在采取措施抑制市场需求。

兰德咨询总裁宋延庆认为，随着各地信贷收紧和一季度市场透支过度，二季度房企相比一季度的销售可能面临大幅下滑的局面。成交量下降，也会导致购房者进入一定时间的观望期。

小户型产品或减少

由于买一卖一的置换需求受到较大抑制，小户型的住宅产品的销售也将受到影响。一些房企在产品开发上已经减少或者停止一居室小户型设计开发。

“想从一居换到两居的购房者，大多数的经济条件并不是特别好。若首付翻番超过他们的预算，换房计划就会被迫搁置。这就会使得部分**置业的人避开一居室，凑够三成的首付款比例直接选择两居等中等户型。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫表示。

保利地产和首开股份联合开发的位于北京大兴区的保利首开熙悦春天，目前处于项目**阶段，计划下半年开盘。中国证券报记者了解到，保利地产评估信贷新政后，放弃了一居室户型的设计开发，*终全部变成70-90平方米的两居室和三居室户型。而与之一街之隔的保利春天里虽去年已售罄，但户型从一居到四居都涵盖。分析人士指出，在此信贷政策影响下，更多的房企将会调整产品的结构，减少小户型的比例。

此外，高端住宅项目销售也可能陷入低迷。一位房企营销中心副总经理表示，二季度里刚需楼盘销售可能影响不大，而花园洋房、别墅等项目的销售会有较大下滑。

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